Oviedo
La maldición del bosque de Llamaoscura
Cuando se cumplen diez años de la compra municipal de los terrenos, La Manjoya vive el enésimo tropiezo para su conversión en gran barrio, a causa esta vez de la crisis inmobiliaria
03.05.08 -
LA URBANIZACIÓN. Los edificios de La Manjoya están en construcción. / MARIO ROJAS
Ya casi nadie se acuerda, pero La Manjoya iba a convertirse en un barrio con 2.300 viviendas sociales, o sea baratas, de ésas donde se refugian ahora los constructores y de las que aprueban encantadas las administraciones, vista la saturación del mercado inmobiliario y el hartazgo popular por la insensatez de la hipoteca más humilde. Así de ambiciosa empezó una historia larga y turbulenta, como tantas del urbanismo local, que esta semana, cuando se cumplían precisamente 10 años de su arranque, ha vivido su enésimo tropiezo: la empresa que ha empezado a colocar ladrillos no tiene dinero para continuar las casas.
Fue en 1997 cuando se anunció la gran operación municipal, abocetada por la entonces imparable Gesuosa, la sociedad gestora del suelo que Gabino de Lorenzo acabó despreciando pasados los años por su «escandalera» interna (denuncias de especulación, prevaricaciones y demás). Con dicha función pública, la de ofrecer residencias asequibles a ovetenses jóvenes o familias recién aterrizadas en la ciudad, justificó el Gobierno local la compra en 1998 de un millón de metros cuadrados de tierra y bosque, que levantó revuelos y subsuelos. Parte de la zona, la propiedad de la Unión Española de Explosivos (UEE), supuso luego un dineral en descontaminaciones. Y el terreno restante fue comprado a la familia Figaredo entre acusaciones de pelotazo por parte de la oposición.
De resultas, lo que parecía una inminente y descomunal promoción pública de vivienda se aguó. Para empezar, había toneladas de residuos minerales que desenterrar y eliminar. Aparte, el Principado rechazó en 1999 la recalificación de los terrenos, por mala planificación de viales y dudas ecológicas, entre otros argumentos.
Once años después, el negocio es otro, privado: unas 3.500 viviendas, sin protección alguna, a precio de mercado y con una reserva para 270 chalés de lujo. Y el futuro, también incierto. Aunque los trámites medioambientales y administrativos están salvados, la principal promotora de La Manjoya, el grupo vasco Urazca, con parcelas ya adquiridas para 1.883 pisos, ha reconocido esta semana una deuda financiera próxima a los 200 millones de euros.
El brete es tal que ha de renegociar con los 16 bancos con quienes mantiene líneas de crédito. El año pasado, Urazca facturó 250 millones de euros. Para 2008, su cartera de negocio asciende a 300 millones en contratos por toda España, según informó el propio conglomerado vasco. La inversión global en La Manjoya asciende a unos 500 millones de euros en cuatro o cinco años de obras escalonadas. Basta comparar las cuatro cifras para imaginar el difícil momento de la constructora.
Como informó EL COMERCIO el pasado jueves, Urazca garantiza que entregará los pisos iniciados, los 181 de la primera fase, en el plazo acordado: verano de 2009 (junio, según su web). Admite impagos a los proveedores, pero subraya que cumplirá sus compromisos con los clientes.
Sin embargo, parece presa de una imaginaria maldición, la del bosque de Llamaoscura, por cuya transformación en zona residencial ya han pasado media docena de empresas con suerte diversa. Entre todas, la suma de dinero movida durante una década marea, e ilustra cómo funciona el mercado inmobiliario, aunque las máquinas estén detenidas.
UEE Y FIGAREDO
Las cuentas de Gesuosa
El 26 de febrero de 1998, el Consistorio firmó la compra de los suelos pertenecientes a la UEE. Pagó 10,2 millones de euros (1.700 millones de pesetas). Aparte, por los terrenos colindantes sumó otros 1,46 millones (243 en pesetas) ingresados a la familia Figaredo por 200.000 metros cuadrados de parcelas antes consideradas en el PGOU como rústicas.
Gesuosa, que pilotó negociaciones y abonos, calculaba de aquélla que el Ayuntamiento sacaría 12 millones de euros (2.000 de pesetas ) de beneficio al subastar todo lo comprado -y recalificado- por el doble: 24 millones. Pero el cántaro de la lechera se cayó pronto.
Una vez pagado, el suelo de la UEE resultó estar contaminado por el largo pasado fabril. Había mercurio y residuos peligrosos para la salud. Y Gesuosa lo sabía desde antes de cerrar la operación. Así lo demostró un informe interno fechado en diciembre de 1997, que obligó a la sociedad municipal a un mea culpa al que le restó en seguida gravedad.
Pero, una vez más, las cifras agrandaron la 'maldición'. Gesuosa contrató a Sánchez y Lago para la descontaminación por 601.000 euros. Al acabar de remover 3.000 toneladas de bosque, faltaba más de la mitad. El Ayuntamiento necesitó otro contrato y más tiempo. Y la descontaminación concluyó en mayo de 2002, con un gasto público reconocido de 5,11 millones de euros.
ANCA Y FADESA
El ingreso esperado
Con tal gestión administrativa, un balance financiero descuajeringado y cuatro años sin plan de vivienda alguno, el Ayuntamiento decidió vender al mejor postor lo que había comprado para servicio público. Y lo hizo a toda prisa.
En junio de 2001 no estaba acabada la descontaminación y el Principado aún no había aprobado el nuevo ordenamiento de la zona (el anulado en 1999 y que transmutó los 2.300 pisos sociales en más de 3.000 de precio libre con un centro comercial). Sin embargo, el Gobierno local aprobó un concurso público para enajenar La Manjoya por no menos de 29,44 millones de euros (4.900 de pesetas).
Tras ampliar el plazo porque nadie se presentaba, al final dos grandes constructoras entraron en disputa. Por un lado, la veterana y gallega Fadesa (que hace escasos días anunció precisamente una renegociación bancaria de su deuda) que ofreció 31,02 millones de euros y 2.659 viviendas. Del otro, ANCA Corporate, sociedad recién creada, puso sobre la mesa 31,55 millones y una densidad residencial también mayor: 3.046 pisos.
El 2 de julio de 2002, el Ayuntamiento hizo oficial la venta a ANCA, propiedad de Antonio Catalán y creada en Navarra hacía sólo un año con un capital social de 3.000 euros. El empresario hotelero, aficionado a los acrónimos en sus negocios (es dueño de la cadena AC), ya había entrado en las inversiones ovetenses de la mano de la familia Cosmen, a través del hotel de la losa, también de adjudicación municipal. Fadesa ya contaba con experiencia residencial en la ciudad, pues había levantado varios bloques en Cerdeño.
Para justificar la elección de la oferta que más pagaba, los técnicos municipales vieron inconveniente el sistema de adosados propuesto por la gallega (que consideró «infundadas y gratuitas» las opiniones arquitectónicas del informe), y aplaudieron el club náutico, el lago artificial y el mástil de 70 metros sobre el puente de la autopista presentado por ANCA. Las tres ideas, que decantaron la balanza, fueron eliminadas en meses posteriores con la aquiescencia del Consistorio. Y hasta la propia sociedad, rebautizada Manjoya Corporate, dejó de ser impulsora de las viviendas.
URAZCA
La crisis
ANCA dijo que iba a invertir 390 millones de euros en La Manjoya. Lo hizo en julio de 2002, y hasta noviembre de 2004, el Ayuntamiento no aprobó los planes de urbanización presentados.
Pero no pasó de la urbanización, cuyos 18 meses de plazo inicial se duplicaron con creces. El grueso de la la promoción inmobiliaria lo asumió en 2006 Urazca Promociones Inmobiliarias, que fue adquiriendo parcelas hasta el volumen antes indicado, 1.883 pisos. En octubre del año pasado, con la urbanización previa de viales y servicios al fin rematada, el grupo vasco presentó el piso piloto y anunció la fecha de entrega de las 181 primeras residencias. En total, 500 millones a invertir. Viento en popa.
Pero entonces llegó 2008 y la crisis económica o 'desaceleración'. Y otra vez la incertidumbre. Según el concejal de Urbanismo, Alberto Mortera, La Manjoya saldrá adelante aunque Urazca naufrague, pues en tal caso, «otra empresa lo hará». A ver cuál, visto lo visto.
Fue en 1997 cuando se anunció la gran operación municipal, abocetada por la entonces imparable Gesuosa, la sociedad gestora del suelo que Gabino de Lorenzo acabó despreciando pasados los años por su «escandalera» interna (denuncias de especulación, prevaricaciones y demás). Con dicha función pública, la de ofrecer residencias asequibles a ovetenses jóvenes o familias recién aterrizadas en la ciudad, justificó el Gobierno local la compra en 1998 de un millón de metros cuadrados de tierra y bosque, que levantó revuelos y subsuelos. Parte de la zona, la propiedad de la Unión Española de Explosivos (UEE), supuso luego un dineral en descontaminaciones. Y el terreno restante fue comprado a la familia Figaredo entre acusaciones de pelotazo por parte de la oposición.
De resultas, lo que parecía una inminente y descomunal promoción pública de vivienda se aguó. Para empezar, había toneladas de residuos minerales que desenterrar y eliminar. Aparte, el Principado rechazó en 1999 la recalificación de los terrenos, por mala planificación de viales y dudas ecológicas, entre otros argumentos.
Once años después, el negocio es otro, privado: unas 3.500 viviendas, sin protección alguna, a precio de mercado y con una reserva para 270 chalés de lujo. Y el futuro, también incierto. Aunque los trámites medioambientales y administrativos están salvados, la principal promotora de La Manjoya, el grupo vasco Urazca, con parcelas ya adquiridas para 1.883 pisos, ha reconocido esta semana una deuda financiera próxima a los 200 millones de euros.
El brete es tal que ha de renegociar con los 16 bancos con quienes mantiene líneas de crédito. El año pasado, Urazca facturó 250 millones de euros. Para 2008, su cartera de negocio asciende a 300 millones en contratos por toda España, según informó el propio conglomerado vasco. La inversión global en La Manjoya asciende a unos 500 millones de euros en cuatro o cinco años de obras escalonadas. Basta comparar las cuatro cifras para imaginar el difícil momento de la constructora.
Como informó EL COMERCIO el pasado jueves, Urazca garantiza que entregará los pisos iniciados, los 181 de la primera fase, en el plazo acordado: verano de 2009 (junio, según su web). Admite impagos a los proveedores, pero subraya que cumplirá sus compromisos con los clientes.
Sin embargo, parece presa de una imaginaria maldición, la del bosque de Llamaoscura, por cuya transformación en zona residencial ya han pasado media docena de empresas con suerte diversa. Entre todas, la suma de dinero movida durante una década marea, e ilustra cómo funciona el mercado inmobiliario, aunque las máquinas estén detenidas.
UEE Y FIGAREDO
Las cuentas de Gesuosa
El 26 de febrero de 1998, el Consistorio firmó la compra de los suelos pertenecientes a la UEE. Pagó 10,2 millones de euros (1.700 millones de pesetas). Aparte, por los terrenos colindantes sumó otros 1,46 millones (243 en pesetas) ingresados a la familia Figaredo por 200.000 metros cuadrados de parcelas antes consideradas en el PGOU como rústicas.
Gesuosa, que pilotó negociaciones y abonos, calculaba de aquélla que el Ayuntamiento sacaría 12 millones de euros (2.000 de pesetas ) de beneficio al subastar todo lo comprado -y recalificado- por el doble: 24 millones. Pero el cántaro de la lechera se cayó pronto.
Una vez pagado, el suelo de la UEE resultó estar contaminado por el largo pasado fabril. Había mercurio y residuos peligrosos para la salud. Y Gesuosa lo sabía desde antes de cerrar la operación. Así lo demostró un informe interno fechado en diciembre de 1997, que obligó a la sociedad municipal a un mea culpa al que le restó en seguida gravedad.
Pero, una vez más, las cifras agrandaron la 'maldición'. Gesuosa contrató a Sánchez y Lago para la descontaminación por 601.000 euros. Al acabar de remover 3.000 toneladas de bosque, faltaba más de la mitad. El Ayuntamiento necesitó otro contrato y más tiempo. Y la descontaminación concluyó en mayo de 2002, con un gasto público reconocido de 5,11 millones de euros.
ANCA Y FADESA
El ingreso esperado
Con tal gestión administrativa, un balance financiero descuajeringado y cuatro años sin plan de vivienda alguno, el Ayuntamiento decidió vender al mejor postor lo que había comprado para servicio público. Y lo hizo a toda prisa.
En junio de 2001 no estaba acabada la descontaminación y el Principado aún no había aprobado el nuevo ordenamiento de la zona (el anulado en 1999 y que transmutó los 2.300 pisos sociales en más de 3.000 de precio libre con un centro comercial). Sin embargo, el Gobierno local aprobó un concurso público para enajenar La Manjoya por no menos de 29,44 millones de euros (4.900 de pesetas).
Tras ampliar el plazo porque nadie se presentaba, al final dos grandes constructoras entraron en disputa. Por un lado, la veterana y gallega Fadesa (que hace escasos días anunció precisamente una renegociación bancaria de su deuda) que ofreció 31,02 millones de euros y 2.659 viviendas. Del otro, ANCA Corporate, sociedad recién creada, puso sobre la mesa 31,55 millones y una densidad residencial también mayor: 3.046 pisos.
El 2 de julio de 2002, el Ayuntamiento hizo oficial la venta a ANCA, propiedad de Antonio Catalán y creada en Navarra hacía sólo un año con un capital social de 3.000 euros. El empresario hotelero, aficionado a los acrónimos en sus negocios (es dueño de la cadena AC), ya había entrado en las inversiones ovetenses de la mano de la familia Cosmen, a través del hotel de la losa, también de adjudicación municipal. Fadesa ya contaba con experiencia residencial en la ciudad, pues había levantado varios bloques en Cerdeño.
Para justificar la elección de la oferta que más pagaba, los técnicos municipales vieron inconveniente el sistema de adosados propuesto por la gallega (que consideró «infundadas y gratuitas» las opiniones arquitectónicas del informe), y aplaudieron el club náutico, el lago artificial y el mástil de 70 metros sobre el puente de la autopista presentado por ANCA. Las tres ideas, que decantaron la balanza, fueron eliminadas en meses posteriores con la aquiescencia del Consistorio. Y hasta la propia sociedad, rebautizada Manjoya Corporate, dejó de ser impulsora de las viviendas.
URAZCA
La crisis
ANCA dijo que iba a invertir 390 millones de euros en La Manjoya. Lo hizo en julio de 2002, y hasta noviembre de 2004, el Ayuntamiento no aprobó los planes de urbanización presentados.
Pero no pasó de la urbanización, cuyos 18 meses de plazo inicial se duplicaron con creces. El grueso de la la promoción inmobiliaria lo asumió en 2006 Urazca Promociones Inmobiliarias, que fue adquiriendo parcelas hasta el volumen antes indicado, 1.883 pisos. En octubre del año pasado, con la urbanización previa de viales y servicios al fin rematada, el grupo vasco presentó el piso piloto y anunció la fecha de entrega de las 181 primeras residencias. En total, 500 millones a invertir. Viento en popa.
Pero entonces llegó 2008 y la crisis económica o 'desaceleración'. Y otra vez la incertidumbre. Según el concejal de Urbanismo, Alberto Mortera, La Manjoya saldrá adelante aunque Urazca naufrague, pues en tal caso, «otra empresa lo hará». A ver cuál, visto lo visto.
